Ny dom i kommuners adgang til å stille rekkefølgekrav ved utbygging

Saksforholdet
Under Selvaags arbeid med å regulere en tomt på Mortensrud, stilte Oslo kommune rekkefølgefølgekrav. Ett av kravene gikk ut på oppgradering av en hovedturvei som lå ca. 500 meter fra det planlagte boligområdet. Selvaag påklaget vedtaket til Fylkesmannen, som opprettholdt vedtaket. Selvaag tok ut stevning, og Oslo tingrett avsa i mai 2019 dom, hvor Selvaag fikk medhold i at vedtaket var ugyldig. I Borgarting lagmannsrett fikk staten medhold i at vedtaket var gyldig.

Lagmannsrettens vurdering
Selvaags hovedanførsel var at rekkefølgekrav forutsetter at den enkelte reguleringsplan skaper et konkret behov for særskilte tiltak herunder at det kreves en faktisk og konkret sammenheng mellom planen og rekkefølgekravet.

Lagmannsretten konkluderte med at rekkefølgekrav ikke er begrenset til tiltak som er nødvendiggjort av den enkelte reguleringsplan. Det er tilstrekkelig at kravets formål ligger innenfor lovens (meget vide) ramme, dvs. om det er nødvendig å fastsette krav om at visse tiltak må være tilstrekkelig etablert før en utbygging kan gjennomføres. Kommunen kan ved denne vurderingen se hen til den totale belastningen i området, også utenfor planområdet.

Selvaag anførte også at rekkefølgekravet reelt sett var begrunnet ut fra tiltak kommunen ønsket gjennomført, og at det ikke var noen sammenheng mellom utbyggingen og turstien. Lagmannsretten var ikke enig i dette, og konkluderte med at det var en nær sammenheng mellom utbyggingen og tiltaket. Lagmannsretten uttalte også at det må ligge innenfor kommunens skjønnsmyndighet å vurdere hva slags oppgradering av turstiene økende befolkningstetthet krever. Vedtaket var derfor heller ikke ugyldig som følge av utenforliggende hensyn, vilkårlig skjønnsutøvelse, usaklig forskjellsbehandling eller feil ved saksbehandlingen.

Dommens betydning
Dommen gir et viktig bidrag til å avklare hvilke rekkefølgekrav kommunen kan stille i reguleringsplan, og hvor nær tilknytning det må være mellom rekkefølgekravet og reguleringsplanen. Dersom dommen blir stående, vil kommunene ha stor frihet med hensyn til hvilke rekkefølgekrav som kan stilles i forbindelse med en boligutbygging, forutsatt at kravet ligger innenfor lovens rammer.

Dommen gir også en viktig avklaring av forholdet mellom adgangen til å sette rekkefølgekrav og innholdet i såkalte utbyggingsavtaler. Lagmannsretten viste til at adgangen til å sette vilkår i reguleringsplanen er videre enn det som kan avtales i en utbyggingsavtale, fordi et rekkefølgekrav ikke pålegger utbygger å gjennomføre eller bekoste tiltaket. Samtidig understreket lagmannsretten at kommunen ikke kan omgå de krav som stilles til innholdet i utbyggingsavtaler ved å vedta rekkefølgekrav som ikke kan inkluderes i en utbyggingsavtale, hvis realiteten er at kommunen vil pålegge utbygger de samme rekkefølgekravene i utbyggingsavtalen.