Bakgrunnen for saken

Saken gjaldt et planlagt prosjekt hvor en privat utbygger, i samarbeid med kommunen, skulle oppføre et større boligkompleks med 27 særskilt tilrettelagte omsorgsboliger for personer med vedtak om heldøgns helse- og omsorgstjenester. Prosjektet var tilpasset Husbankens investeringstilskudd for omsorgsboliger og inkluderte blant annet:

• døgnbemannet personalbase i bygget
• fellesarealer for aktiviteter og måltider
• velferdsteknologi og 24-timers alarmsystem
• boliger tilrettelagt for personer som alternativt ville hatt rett til institusjonsplass

Et sentralt element i modellen var at kommunen skulle stifte et borettslag, overta boligkomplekset ved ferdigstillelse og selge borettslagsandeler til personer med vedtak om heldøgns tjenester («kvalifiserte brukere»). Dersom ikke alle andeler ble solgt innen overtagelse, kunne det bli aktuelt å leie ut ledige boliger til samme brukergruppe.

For at prosjektet skulle være økonomisk gjennomførbart, var avklaringen av retten til merverdiavgiftskompensasjon avgjørende.
 

Skatteetatens hovedkonklusjoner

Skatteetaten gir i BFU‑en en rekke avklaringer som samlet sett bekrefter at denne samarbeidsmodellen kan fungere innenfor regelverket for merverdiavgiftskompensasjon.

Blant de viktigste konklusjonene er følgende:

1. Full kompensasjonsrett ved salg til kvalifiserte brukere
Den private utbyggeren har rett til kompensasjon for inngående merverdiavgift på oppføringskostnadene, også der boligene overdras samlet til et borettslag, forutsatt at kommunen har solgt borettslagsandelene til personer med vedtak om heldøgns helse- og omsorgstjenester før overdragelsen.

Skatteetaten legger her til grunn at modellen oppfyller kravet til «samvirke» mellom kommune og privat aktør, og at salget i realiteten likestilles med salg direkte til beboer.

2. Omdisponering til utleie utløser justering – men ikke tap av kompensasjon
Dersom kommunen, før overdragelsen til borettslaget, omdisponerer enkelte boliger til utleie (fordi ikke alle borettslagsandelene blir solgt), vil dette utløse plikt til justering av tidligere kompensert merverdiavgift for disse boligene. Det skjer imidlertid ingen «tilbakeføring» med tilbakevirkende kraft, og kompensasjonsretten for øvrige solgte boliger påvirkes ikke. Nedjustering må bare foretas for perioden fra omdisponeringen til utleie og frem til boligkomplekset overtas av borettslaget. Fra dette tidspunktet kan justeringsrett- og plikt overtas av borettslaget, som har en selvstendig rett til kompensasjon etter merverdiavgiftskompensasjonsloven § 2 andre ledd.

For anskaffelser pådratt etter omdisponering til utleie, har utbygger ikke kompensasjonsrett for anskaffelser direkte knyttet til boliger som skal leies ut, og har fra dette tidspunktet bare rett til forholdsmessig kompensasjon for fellesanskaffelser.

Justeringsretten kan overføres til borettslaget, som da har rett til justeringsbasert kompensasjon også for utleieboliger, se punkt 5 nedenfor. Dette innebærer at borettslaget kan justere opp den kompensasjonen som utbygger har måttet justere ned eller som utbygger ikke har fått kompensert, og at utbygger og borettslaget, sett under ett, beholder all kompensasjon.

3. Ingen justeringshendelse ved ordinær overdragelse til borettslag
Overdragelsen av omsorgsboligkomplekset fra utbygger til borettslaget utgjør ikke en justeringshendelse, for så vidt gjelder boliger hvor borettslagsandelene er solgt til kvalifiserte brukere. Dette gir viktig forutsigbarhet og er i tråd med tidligere prinsipputtalelser.

4. Overføring av justeringsplikt – men bare der den faktisk oppstår
Utbygger kan ikke overføre justeringsplikt til borettslaget der overdragelsen ikke i seg selv utløser justering. For boliger som er omdisponert til utleie før overdragelsen til borettslaget, og hvor det dermed foreligger justeringsplikt for utbygger, kan denne justeringsplikten derimot overføres til borettslaget i samsvar med regelverket. Ettersom borettslagets kompensasjonsrett beror på at omsorgsboligen brukes av en kvalifisert bruker (uavhengig av om borettslagsandelen er eid av brukeren selv eller kommunen), vil borettslaget ha kompensasjonsrett også for boliger som leies ut til kvalifiserte brukere. Dette innebærer at borettslaget ikke må foreta noen nedjustering, så lenge boligen altså disponeres av en kvalifisert bruker. 

5. Borettslagets rettigheter og plikter ved senere endringer
Borettslaget har rett til justeringsbasert kompensasjon for oppføringskostnader som knytter seg til boliger som leies ut til kvalifiserte brukere. Samtidig slås det fast at borettslaget ikke får plikt til å justere dersom:

• kommunen kjøper tilbake boliger fra tidligere beboere og leier dem ut til kvalifiserte brukere, eller
• boligene står midlertidig tomme i påvente av ny kvalifisert beboer.

 
Betydningen av uttalelsen

Uttalelsen gir en grundig og nyansert gjennomgang av forholdet mellom:

• kompensasjonsretten etter merverdiavgiftskompensasjonsloven
• justeringsreglene
• bruken av borettslag som eiermodell for omsorgsboliger

BFU‑en bekrefter at borettslagsmodellen kan være et fullt ut forsvarlig og fleksibelt alternativ til tradisjonelle institusjons- og utleiemodeller, også avgiftsmessig, så lenge struktur og avtaler er riktig utformet.

For kommuner som ønsker å tilby differensierte botilbud, og for private aktører som deltar i utviklingen av slike prosjekter, gir uttalelsen økt forutsigbarhet og et solid rettslig fundament.
 

Kontakt oss

Advokatfirmaet Mageli DA bistår jevnlig kommuner og private virksomheter i spørsmål knyttet til merverdiavgift, merverdiavgiftskompensasjon, justeringsregler, og samarbeidsmodeller mellom offentlig og privat sektor.
Har du spørsmål om denne bindende forhåndsuttalelsen, eller vurderer du et tilsvarende prosjekt hvor avgiftsmessige avklaringer er avgjørende, er du velkommen til å ta kontakt.